丰台科技园租房两居室分析100个北京新房楼盘：1，丰台区新宫板块森与天成

用户投稿 2025年08月15日 22:00:01 28 0

分析100个北京新房楼盘：1、丰台区新宫板块森与天成

楼盘基本情况：楼盘基本情况是购房决策中至关重要的考量因素，它涵盖了位置、户型、价格等关键方面，直接影响着居住者的生活品质和未来的发展潜力。

1、位置

森与天成位于北京市丰台区新宫西路，属于南五环内，距离南四环直线距离2公里左右，距离新宫地铁站步行630米左右。

新宫地铁站有19号线和四号线，串联了7条地铁线，可换乘1、2、6、9、10、13、14号线，可以快速抵达金融街商贸区、丽泽商贸区、丰台科技园、西单等著名商圈，以及大兴国际机场、北京南站等城外交通枢纽。

从环线位置和轨道交通位置上看，森与天成属于中等偏上水平。

导航步行图

2、户型

森与天成一共有两大类户型，分别是三居室和四居室。

三居室根据朝向不同，有东西向和南北向两类户型。

东西向的户型面积是87/89/90平米，87平米的是单卫，其余都是双卫户型。东西向户型都是客厅和主卧朝西，双次卧朝东的设计，厨房和卫生间位置有些差别。整体上看，注重的是经济性。

东西向户型

南北向的户型面积是95/100/102/103/134平米，都是双卫设计，边户还是全明格局。南北向户型的客厅和主卧朝南，双次卧朝北，卫生间和厨房居中。

北京新房市场，100平米左右的三居室卖的最好，因为兼顾了舒适性和总价格，吸引了众多刚改群体。

这里面比较特别的就是134平米的三居室，这个面积原本是可以做成四居室的，做成三居室就是追求更高的舒适性。

四居室全都是南北通透户型，宽厅双卫设计，边户是全明格局。

四居室的面积有125/133/148平米，其中125和133平米注重的是实用性，148平米的舒适性更强，尤其是双次卧，使用面积更大，采光面更宽。

3、价格

森与天成的公示价格是7.8万/平米，现在是降价促销中，促销价格是6.9万/平米左右。

87平米的入门三居室促销总价590万左右，首套房商贷的话，首付比例是15%，88.5万即可。

148平米的舒适性四居室总价1200万左右，二套房商贷的话，首付比例是20%，240万即可。

楼盘价值分析

从居住角度看，森与天成的轨道交通优势明显，距离地铁站近，地铁换乘线路多。

新宫地铁站东边就是新宫万达广场，商业体规模大，距离楼盘近，足够日常购物休闲。

教育属性比较弱，现在还没有新学校建设的明确消息，只能依靠现有的学校。

从投资角度看，降价后的性价比很高，租息比1:1.26。

楼盘周边的二手房小区租金水平稳定，周边三居室月租金6000-7500元左右，如果照此计算，楼盘87平米三居室的年租金至少是7.2万。

按照北京首套房贷3.15%计算，购买87平米的三居室，顶额贷款500万的话，30年的总利息是273.5万，均摊到每年是9.1万。

年租金和年利息的比例是1:1.26，说明即使不算房子本身的价值，光靠租金收益就能抵消绝大部分利息成本。

同样，这也意味着，你在附近租房居住，租金成本也是接近于买房成本的。

总结

森与天成非常适合需要通勤的上班群体以及周边改善群体，纯刚需客户和刚改客户都可以考虑购买。

淡季行情延续上月北京住房租赁市场低位运行

2024年12月，北京二手住宅网签量创出2.1万套的新高，但北京租赁市场延续淡季行情，整体成交量和租金价格都低位运行。

业内人士预计，1月份北京住房租赁市场仍将处于淡季，租赁需求释放动力不足，春节返工后租赁市场有望回暖。

住房租赁市场整体成交节奏放缓

“上个月，一对叔叔阿姨为了陪孩子上学，要在孩子学校对面租一套房，他们仅花了两天时间、看了五六套房就把房子租了下来。”这个案例令位于望京西商圈的北京链家新季景沁园店商圈经理梁艳超印象深刻，因为与此前相比，2024年12月租赁市场的成交节奏相对会慢一些。

“从区域市场情况来看，门店租赁房源的新增挂牌量有所下降，新增客户量、带看量和成交量基本持平。现在租房的年轻人居多，主要是工作调动、到期换租的群体。业主方面默认春节前两月租金会略低一点，为了避免空置也愿意尽快出租。”梁艳超如是说。

位于丰台科技园商圈的21世纪不动产鸿业兴园店店长张文锋也表示，2024年12月份租赁市场较为低迷，成交量明显下降，成交租金也有所降低。相比11月份，2024年12月租赁成交节奏变慢，空置的房子明显增加。目前租房的客户很多都是换租，之前租的贵，现在趁年底租金便宜想要换一个更好的房子。

海淀西北旺商圈的情况也颇为类似。位于21世纪不动产西北旺城铁店店长杨威称，相比11月份，12月份成交量和租金价格均有所下降。由于成交周期拉长，库存房源较多，竞争较大，有些业主希望尽快出租房子，会选择降低租金。

机构租赁成交规模、平均租金跌幅收窄

交易量方面，我爱我家研究院统计显示，2024年12月，我爱我家北京住房租赁交易量环比持续下降，不过降幅较2024年11月明显收窄，交易量同比微降。2024年全年我爱我家北京住房租赁交易量同比有所增长，从交易量来看，租赁市场好于去年。

租金方面，据我爱我家研究院统计，我爱我家北京长租公寓整租交易中，2024年12月每平方米平均租金、每套平均租金的同比、环比均持续下跌，同比、环比跌幅较11月均有明显收窄；2024年全年，每平方米平均租金与每套平均租金均明显不及2023年水平。

另据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2024年12月，北京市住宅平均租金为85.5元/平方米·月，环比下跌1.12%，跌幅较11月有所收窄；同比下跌5.46%，跌幅较11月扩大0.28个百分点。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，2024年四季度以来，北京住房租赁市场热度有所回落，平均租金持续下滑，12月北京住房租赁平均租金环比仍下跌，市场延续调整态势。从原因来看，当前北京住房租赁市场进入淡季，租房需求大幅降低，为了减少空置时间，部分房东选择降低租金进行出租；叠加租客收入预期降低，价格敏感度提升，更多租客选择换租更便宜的房源。此外，保租房的大量入市也对市场租金产生影响。

此外，北京链家研究院分析师王一帆表示，2024年12月北京市租赁市场成交规模相较11月略有增长，但仍处于较低水平。在租金价格方面，价格已停止下跌并出现环比不超1%的微涨。分城区来看，半数城区租赁规模环比增长，中心城区及其周边区域增幅相对明显。此外，120平方米以上的大面积住房成交显著增长，这也使得租金价格轻微上涨。

展望：1月租赁市场或延续调整态势

对于市场趋势，我爱我家研究院分析认为，2024年北京住房租赁市场交易量稳中有升，租金水平有所下降，预计2025年北京住房租赁交易量与2024年相差不大，或将稳中有增；在2024年末租金低水平运行之下，预计2025年平均租金将低于2024年，总体租金水平仍将保持平稳。

曹晶晶认为，短期来看，居民收入预期尚未根本性扭转，1月北京住房租赁市场仍处淡季，租赁需求释放动力不足，预计1月北京住宅租赁市场环境不会有明显变化，北京住宅平均租金水平或延续调整态势。

王一帆预计，北京住房租赁市场的淡季阶段将持续至春节前，春节返工后，租赁市场有望回暖。

新京报贝壳财经记者杨娟娟

编辑段文平校对卢茜